Vastgoeddiner 27 okt 2014, Afdwingen van de nieuwe tafelschikking

Afdwingen van de nieuwe tafelschikking

Auteur Marit Overbeek Fotograaf Marijn Kuijper

Krijg bewoners en initiatiefnemers aan de tafels waar beslissingen worden genomen over bouwen, grond en vastgoed in de gebieden waar zij wonen en actief zijn. En bewijs dat bewoners en lokale ondernemers die ruimtelijke initiatieven nemen, meer kunnen dan pauzenummer zijn. Deze nieuwe werkelijkheid probeerde ik samen met de Utrechtse Ruimtemakers af te dwingen met het Utrechts Vastgoeddiner. En passant maakte de gemeente Utrecht kennis met nieuwe stadmakers en nieuwe ontwikkelstrategieën!

Onder het motto: Samen eten voor een gelukkige stad nodigden we maandagavond 27 oktober Utrechtse ambtenaren ruimtelijke en economische ontwikkeling, beleggers en ontwikkelaars uit aan te schuiven bij ruimtelijke initiatiefnemers - zowel Utrechtse Ruimtemakers als stadmakers uit andere delen van het land. De behoefte aan zo'n diner bleek groot: meer dan 100 mensen verzamelden zich maandagavond in de Werkspoorkathedraal - voor de gelegenheid omgetoverd tot een speels ingericht restaurant door LunaWorx, Vers Vermaak en de Vriendinnen van Cartesius.

Nieuwe vergezichten

Medewerkers van Bouwfonds, BAM, NS Stations, Heijmans, PostNL, KondorWessels en VORM schoven aan naast 'ontwikkelaars nieuwe stijl' als Blauwhoed, KUUB, De mannen van schuim, BEAT Development en The Placemaker. Tussen de aanwezige architecten bevond zich Dirkjan Postèl van kraaijvanger, de ontwerper van het Utrechtse stadskantoor. Initiatiefnemers, maar ook ambtenaren en ontwikkelaars met nieuwe ontwikkelstrategieën fungeerden als tafelheren en -dames, die hoopvolle vergezichten lieten zien.


Jan Pieter Romijn van de gemeente Deventer laat de plannen van het Havenkwartier zien. Foto Marijn Kuijper

De dinergasten maakten zo kennis met Jan Pieter Romijn van de gemeente Deventer, die vertelt hoe in het Havenkwartier ontwikkelaars buiten de deur worden gehouden en hoe planologie op uitnodiging kan worden toegepast. En met Buurland, een groep jonge Utrechters die een community zijn gestart in een voor sloop genomineerd woonblok en en het beheer daarvan wil overnemen van de corporatie. Met Egbert Fransen van Pakhuis de Zwijger, die werkt aan een nieuwe tafelschikking in Nederland waarin bewoners en lokale initiatiefnemers vooraan in de bouwketen staan. Met Saskia Beer en Emilie Vlieger, die als neutrale partijen Glamourmanifest en MeerMerwede gebiedsontwikkeling aanjagen en zo een nieuwe speler worden in gebiedsontwikkeling. En met Frank Alsema en Marco Redeman, die in Amsterdam en Utrecht meer macht voor eindgebruikers opeisen in ontwikkeltrajecten.

Overslaande vonken

Oprechte betrokkenheid, zorg en liefde voor de stad was de gemeenschappelijke factor van alle gasten. Dat uitte zich in aandacht voor elkaars verhaal. Tussen Ruimtemakers en de 'ontwikkelaars nieuwe stijl' sloegen snel vonken over: in feite zijn zij allemaal aan het experimenteren met verschillende manieren van gebieden of projecten ontwikkelen.

 
Maureen Baas, initiatiefnemer van De Metaalkathedraal, was tafeldame bij het thema Verliefd op een gebouw, en wat dan? Foto Marijn Kuijper

Zij zetten de eigenschappen van een plek en de mensen die er actief zijn, plus de wisselwerking daartussen, in om gebied of gebouw (weer) aantrekkelijk te maken. Initiatiefnemers opereren meestal op plekken die nauwelijks toekomst- of ontwikkelperspectief hebben en daardoor kunnen fungeren als een 'Denkerei'. De oplossingen die daaruit komen verschillen per plek en zijn niet kopieerbaar. En ook dat er niet één nieuwe manier is, maar wel honderden. Experimenteren is dus onontkoombaar.

Vluchten in snelle oplossingen

Traditionele partijen wezen echter op de toenemende druk op de woningmarkt in Utrecht en de (politieke) vraag naar snelle oplossingen. De vlucht in bestaande en bewezen modellen, zoals aanbestedingen en tenders met een precies omschreven eindbeeld, is in Utrecht al een feit. Wethouder Kees Geldof stelde dat de stad studenten- en starterswoningen hard nodig heeft en omdat ontwikkelaars het laten afweten, de gemeente zelf toenadering moet zoeken tot (buitenlandse) beleggers. Deze staan immers te trappelen om te investeren. Met een bidbook vol kansrijke plekken in Utrecht probeert de gemeente Utrecht momenteel deze beleggers te verleiden.


Pim Sanders, senior vastgoedadviseur van de gemeente Utrecht, met het bidbook voor beleggers. Foto Marijn Kuijper

De keuze van de gemeente om hier zelf de rol van ontwikkelaar te pakken, leidde tot flink wat discussies aan de tafels. Zo is gewaarschuwd voor de kokervisie van beleggers (vaak buitenlandse pensioenfondsen) op 'stenen' die zoveel mogelijk rendement opleveren. Anderen benadrukten het ontbreken van een band van deze beleggers met Utrecht en met de locaties. Ook riep het vragen op over de duurzaamheid van deze projecten: heeft de stad over twintig jaar nog steeds behoefte aan dat soort woningen en is het niet slimmer om functievrij of vraaggestuurd te werken met de toekomstige eindgebruikers aan het begin van de keten?

Belofte college-akkoord

Bovendien zijn de in het bidbook gepresenteerde gebieden veel initiatieven actief. De ervaringen en kennis van deze betrokken bewoners en ondernemers zijn vooralsnog niet ingezet, beaamt de gemeente. Of de belofte van het college-akkoord, getiteld Samen maken we de stad, daarom niet op gespannen voet staat met deze werkwijze, beantwoordden de wethouders ontkennend. Geldof wijst op de 'participatieladder', waarbij belanghebbenden op diverse momenten in de planvorming kunnen inspreken. Een groot contrast met enkele ambtenaren uit Amsterdam, Deventer en Rotterdam, die uitlegden hoe zij betrokken partijen in het prille beginstadium van een plan met elkaar aan tafel zetten, om zo fijne plekken te maken - en zonder bezwaarprocedures achteraf.

Op de tafelkleden was ruimte voor aantekeningen. Foto Marijn Kuijper

Andere waarden dan euro's

Fijne plekken, hoe maak je die dan? Veel gasten merkten op dat sociale en maatschappelijke waarde, die niet in stenen of euro's is uit te drukken, hierin van groot belang zijn. Zij riepen op dit soort waardes voortaan mee te nemen in businessplannen. Waarom niet activiteiten als waarde zien, maatschappelijke meerwaarde als winst waarderen en minder financieel verlies meenemen in de spreadsheets? "Waarde zit 'm in de mensen die er actief zijn", aldus guerilla-ambtenaar Jurgen Hoogendoorn uit Amsterdam.

Daarin kunnen initiatiefnemers als de Utrechtse Ruimtemakers een grote rol spelen: zij staan immers dichtbij de bewoners en ondernemers in het gebied en kunnen als betrokken 'makelaar' fungeren tussen kleinere en grotere partijen. Ontwikkelaars hebben dit lokale netwerk niet. Door initiatiefnemers de inbreng van stakeholders te laten beheren, kunnen zij hun inbreng eventueel zelfs verzilveren. Op die manier kan de gemeente investeren in sociale en maatschappelijke waarde.

 
Einde van het diner. Utrechtse Ruimtemaker Sterre Hijlkema, moderator van de tafel over verduurzaming van tijdelijke initiatieven, werkt haar aantekeningen nog even uit. Foto Marijn Kuijper

Hard to get

Op dat vlak speelden de meeste Utrechtse gemeentambtenaren nog hard to get. Zouden initiatiefnemers zelf niet meer ondernemersrisico's moeten durven nemen en uit de marge moeten komen? Tegelijkertijd komt de nieuwe tafelschikking op het gebied van grond, vastgoed en bouw snel in zicht. Het hoofd grondzaken van de gemeente, Martin Mulder, besloot de avond met een oproep aan de Utrechtse Ruimtemakers door te gaan met het maken van een nieuwe agenda. 'Doe wat je wil en je dwingt de nieuwe werkelijkheid zelf af'.

← terug naar homepage